Immobilien gelten als eine der stabilsten und beliebtesten Formen der Geldanlage. Kein Wunder: Wer in Beton statt in Papier investiert, kann sich über regelmäßige Mieteinnahmen, potenzielle Wertsteigerungen und Schutz vor Inflation freuen.
Doch Immobilien sind nicht gleich Immobilien – und du musst nicht zwangsläufig ein ganzes Haus kaufen, um vom Immobilienmarkt zu profitieren. Neben dem direkten Kauf bieten sogenannte REITs (Real Estate Investment Trusts) eine moderne und liquide Alternative für Anleger.
In diesem Guide erfährst du:
Was ein Immobilieninvestment ist
Welche Unterschiede es zwischen direktem Kauf und REITs gibt
Wie du gute Objekte findest
Welche Kennzahlen wirklich zählen
Welche Fehler du vermeiden solltest
Und wie du am besten startest
Immobilien sind sogenannte Sachwerte, also reale Vermögensgegenstände mit Substanz. Sie bieten:
Ob als Altersvorsorge, Vermögensaufbau oder Inflationsschutz – Immobilien gelten als krisensichere Ergänzung zu Aktien oder ETFs.
Was bedeutet direkter Immobilienkauf?
Du kaufst eine Eigentumswohnung, ein Mehrfamilienhaus oder ein Gewerbeobjekt und wirst Eigentümer im Grundbuch. Die Immobilie wird vermietet – du bekommst Mieteinnahmen, bezahlst laufende Kosten, und profitierst idealerweise von einer langfristigen Wertsteigerung.
Arten von Immobilieninvestments:
| Kategorie | Beispiele | Eignung |
|---|---|---|
| Wohnimmobilien | Eigentumswohnung, Einfamilienhaus | Für Einsteiger, stabil |
| Mehrfamilienhäuser | 3+ Einheiten, teils mit Gewerbeanteil | Höherer Ertrag, mehr Aufwand |
| Gewerbeimmobilien | Büros, Lager, Einzelhandel | Höheres Risiko, große Schwankungen |
| Ferienimmobilien | Airbnb, Ferienwohnungen | Saisonabhängig, steuerlich komplex |
| Baugrundstücke | Grundstück mit Baurecht | Spekulativ, lange Haltedauer |
Lage – der wichtigste Faktor
Makrolage: Stadt, Region, Wirtschaftskraft, Einwohnerentwicklung
Mikrolage: Nähe zu ÖV, Einkauf, Schulen, Parks, Arbeitsplätzen
Zukunftspotenzial: Infrastruktur, Neubauprojekte, Gentrifizierung
Mietrendite & Cashflow prüfen
Eine gute Mietrendite ist essenziell für passives Einkommen.
Bruttomietrendite = (Jahresnettomiete / Kaufpreis) × 100
Beispiel: Kaufpreis = 250.000 €, Jahresmiete = 12.000 € → 4,8 %
Nettorendite = (Jahresmiete – Kosten) / Kaufpreis
Zielwert:
Bruttorendite > 4 % in Städten
Nettorendite > 2 % nach Steuern
Zustand & Instandhaltung
Bausubstanz: Dach, Fenster, Heizung, Leitungen
Energieausweis prüfen (z. B. G, F, E kritisch)
Rücklagen, Hausverwaltung, Mietverträge kontrollieren
Finanzierung & Eigenkapital
Mindestens 10–20 % Eigenkapital empfohlen
Tilgung mind. 2 % p. a. + Zins
Alternativ: Förderdarlehen, KfW, Hypothekarmodelle
Leerstand oder Mietausfall
Steigende Zinsen bei variabler Finanzierung
Unerwartete Sanierungskosten
Regulatorische Eingriffe (Mietendeckel, CO₂-Steuern)
Schlechte Mieter, Rechtsstreitigkeiten
Tipp: Kalkuliere immer konservativ und plane Rücklagen ein!
Was sind REITs?
REIT steht für Real Estate Investment Trust – börsennotierte Immobiliengesellschaften, die Erträge aus Vermietung, Verpachtung und Immobilienhandel erwirtschaften.
Statt eine Immobilie selbst zu kaufen, erwirbst du Anteile an einem REIT, der ein diversifiziertes Portfolio aus Hunderten Immobilien hält – etwa Wohnblöcke, Einkaufszentren, Rechenzentren oder Krankenhäuser.
Vorteile von REITs:
| Vorteil | Beschreibung |
|---|---|
| 🟢 Einstieg ab kleinen Beträgen | Schon ab 50–100 € möglich (z. B. über ETFs oder Broker) |
| 🟢 Hohe Liquidität | An Börsen jederzeit handelbar |
| 🟢 Breite Streuung | Über viele Länder, Branchen, Objekte verteilt |
| 🟢 Automatisches Management | Kein Stress mit Mietern, Reparaturen etc. |
| 🟢 Regelmäßige Dividenden | Oft 3–6 % jährlich (Pflicht zur Gewinnausschüttung) |
Beliebte REIT-Typen:
| REIT-Art | Fokus |
|---|---|
| 🟢 Wohnungs-REITs | Mietwohnungen (z. B. Vonovia, AvalonBay) |
| 🟢 Gewerbe-REITs | Büros, Lagerhallen (Prologis, Boston Properties) |
| 🟢 Infrastruktur-REITs | Datenzentren, Mobilfunkmasten (Digital Realty, American Tower) |
| 🟢 Gesundheits-REITs | Pflegeheime, Kliniken (Welltower, Omega Healthcare) |
| 🟢 REIT-ETFs | Sammlung vieler REITs (z. B. iShares Developed REIT ETF) |
REITs vs. direkte Immobilien: Vergleich
| Merkmal | Direktkauf | REIT-Investment |
|---|---|---|
| Einstieg | Hoch (ab 50.000 €) | Niedrig (ab 50–100 €) |
| Laufende Einnahmen | Mieten | Dividenden |
| Aufwand | Hoch (Verwaltung, Vermietung) | Niedrig (automatisiert) |
| Risiko | Objekt- & Mieterrisiko | Markt- & Zinsrisiko |
| Liquidität | Gering (Verkauf dauert Monate) | Hoch (Börse) |
| Steuerliche Behandlung | Abschreibung möglich | Dividenden steuerpflichtig |
| Diversifikation | Gering (1–2 Objekte) | Hoch (viele Objekte & Länder) |
Depot eröffnen (z. B. bei Swissquote, Interactive Brokers, Yuh)
REIT auswählen oder gleich einen REIT-ETF kaufen
Beliebt: iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF
Alternativ: Vanguard Real Estate ETF (VNQ)
Kauf und Halten – oder mit Sparplan regelmäßig investieren
Dividenden reinvestieren für Zinseszinseffekt
Du musst dich nicht für „entweder oder“ entscheiden. Viele erfolgreiche Anleger setzen auf:
1 Immobilie direkt kaufen für Cashflow & Steuervorteile
REITs ins Depot packen für globale Streuung und Liquidität
REIT-ETFs besparen ab 50–100 €/Monat für langfristigen Vermögensaufbau
Egal ob du ein Haus kaufen oder passiv über REITs investieren möchtest: Immobilien bieten eine verlässliche Möglichkeit, dein Vermögen zu sichern und zu vermehren. Wer langfristig denkt, breit streut und realistisch kalkuliert, kann Immobilien zu einem wertvollen Baustein im Portfolio machen – ohne Millionär sein zu müssen.
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